OAB: Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio Pedro Gomes, ocorrido em 2013

OAB: Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio Pedro Gomes, ocorrido em 2013

OAB: Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio Pedro Gomes, ocorrido em 2013, com fundamento no Art. 1.035 do Código Civil. A sociedade foi constituída, em 1997, para atuar na comercialização de medicamentos e sempre atuou nesta atividade.

Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Iguatemi, única sócia de Pedro Gomes, requereu seu registro como empresária individual, e, com o deferimento, prosseguiu, agora em nome próprio, a empresa antes exercida pela sociedade.

O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade de Chapadão do Sul, Estado de Mato Grosso do Sul. O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Três Lagoas Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 3 (três) anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente. Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2015, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Iguatemi, como empresária individual, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

Em abril de 2014, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, Iguatemi procurou sua advogada para que esta propusesse a medida judicial que assegurasse sua permanência no imóvel, informando que o valor atual do aluguel mensal é de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) e que contratou seguro de fiança locatícia.

Considerando que na Comarca de Chapadão do Sul/MS existem apenas duas varas (1ª e 2ª), competindo ao Juiz da 1ª Vara o julgamento de ações cíveis, elabore a peça adequada.

Obs.: o examinando deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

PADRÃO DE RESPOSTA:

A questão tem relação com o contrato de locação empresarial (locação não residencial) e a ação apropriada para assegurar a continuidade da locação e a proteção ao ponto empresarial, isto é, a permanência pelo empresário no local onde exerce sua empresa e que é referencial para sua clientela.

Com base nos dados descritos no enunciado verifica-se que a peça adequada para assegurar a permanência de Iguatemi no imóvel é a AÇÃO RENOVATÓRIA [de locação não residencial], com fundamento no Art. 51, caput, e § 3º e no Art. 71, ambos da Lei nº 8.245/91.

A petição inicial da ação renovatória deve ser instruída com os documentos arrolados no Art. 71 da Lei nº 8.245/91, no que couber, em conformidade com as informações do enunciado. A petição inicial deve ser endereçada ao juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapadão do Sul/MS, com fundamento no Art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/91 (“é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel”).

O examinando deverá qualificar as partes: a autora Iguatemi, empresária individual (que não é não EIRELI nem pessoa jurídica de direito privado) e a ré Imobiliária Três Lagoas Ltda.

Deverá ser explicitado que a autora não é a locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, pois é sub-rogatária do direito à renovação porque permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fundamento no Art. 51, § 3º, da Lei nº 8.245/91.

Nos fundamentos jurídicos do pedido o examinando deve demonstrar que a autora cumpre todos os requisitos do Art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91, com expressa menção a esse dispositivo legal, (citando-os de per si e relacionando-os aos dados contidos no enunciado). Ademais, deve ser ressaltado que a ação foi proposta dentro do prazo previsto no Art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91 (no interregno de um ano a seis meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor).

Com base no Art. 71, incisos IV e V, da Lei nº 8.245/91, na petição da ação renovatória o autor deverá prestar informações complementares referentes a:

a) apresentação da proposta das condições oferecidas para a renovação da locação, de “forma clara e precisa”. O examinando deverá cumprir este requisito na elaboração da peça, apresentando uma proposta de sua autoria, considerando o valor atual do aluguel como patamar mínimo OU informar que a proposta está anexada à inicial.

b) indicação do fiador em conformidade com a informação do enunciado (a autora contratou seguro de fiança locatícia), portanto deverá ser apresentado o nome empresarial da seguradora, CNPJ e endereço. Nos pedidos deve ser requerida (i) a procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação compulsória do contrato de locação pelo prazo de 5 anos nas condições por ela propostas.

O examinando não deverá pedir a prorrogação do contrato pela soma dos prazos dos contratos anteriores, ainda que não tenha havido interrupção entre eles. A orientação na jurisprudência é a de que a renovação do contrato de locação não residencial não excederá a 5 anos, mesmo que a soma dos contratos anteriores seja superior a esse tempo, seja na vigência do Decreto nº 24.150/1934 (STF, Súmula nº 178: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação fundada no Dec. 24.150, de 20.04.1934”; STJ, RESP 7653 e RESP 11640) seja na vigência da Lei nº 8.245/91 (RESP 1323410/MG; RESP AR 4.220/MG; REsp. 693.729/MG; REsp. 267.129/RJ; REsp. 170.589/SP; REsp. 202.180/RJ; REsp. 195.971/MG).

Ademais, o examinando deve requerer (ii) a citação do réu (locador) e (iii) sua condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Das provas: A petição inicial deverá ser instruída com as provas exigidas no Art. 71, incisos I, II, III e VI, da Lei nº 8.245/91). A simples transcrição do Art.71 e seus incisos não pontua. Portanto, o examinando deverá fazer referência expressa que instrui a inicial (ou que se encontram anexados) com os seguintes documentos:

a) contratos de locação firmados pela sociedade Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda., para fins de cumprimento do Art. 51, incisos I e II, da Lei nº 8.245/91;

b) prova(s) de que Iguatemi, como sub-rogatária do direito à renovação, deu continuidade ao mesmo ramo de negócio da sociedade empresária (distribuição de medicamentos) perfazendo, sem interrupção, o prazo mínimo de três anos (Art. 51, inciso III, da Lei nº 8.245/91);

c) documentos que atestem o cumprimento do contrato em vigor;

d) comprovante (s) de quitação dos impostos e taxas sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia a locatária;

e) apresentação de apólice de Seguro Fiança Locatícia contratada com a seguradora e que o valor total da apólice abrange todos os custos da locação até seu encerramento (a apólice substitui prova de anuência do fiador com os encargos da fiança de que trata o Art. 71, inciso VI, da Lei nº 8.245/91).

O valor da causa deve ser mencionado expressamente e corresponde a 12 meses do aluguel vigente por ocasião do ajuizamento da ação (Artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91): R$ 17.000,00 x 12 = R$ 204.000,00.

No fechamento da peça o examinando deverá proceder conforme o item 3.5.8 do Edital, abstendo-se de inserir dado ou informação não contidos no enunciado:

Local ... ou Município (Chapadão do Sul/MS), Data..., Advogado... e OAB...

PRÓXIMA QUESTÃO:

- OAB: Uma companhia fechada realizou regularmente a alienação do estabelecimento empresarial situado na cidade de Sobral. Não houve publicação do contrato de trespasse na imprensa oficial, apenas o arquivamento do mesmo contrato na Junta Comercial do Estado do Ceará, onde está arquivado o estatuto.

QUESTÃO DISPONÍVEL EM:

- Prova Direito Empresarial (Exame de Ordem XX 2ª - Fase) com Padrão de Resposta